原创 房企倒闭潮?11个月倒闭450家背后:百强房

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文/华夏商训

房地产行业的冬天才刚刚开始?

据时代周报新媒体从人民法院公告网查到,截至2019年12月12日,今年以来宣告破产的房企已经增加到492家。

克而瑞研究中心分析师房玲表示,从2018年下半年开始,破产房企数量开始明显增多。主要以三四线城市的中小型房企为主,这些房企实力较差,抵御风险能力较弱。今年前三季度,三家龙头房企权益金额集中度达10.2%,同比提升0.4个百分点;TOP4-10及TOP11-20梯队房企权益金额集中度较去年均有一定幅度的提升,规模房企竞争优势进一步扩大。在马太效应下,头部房企将会占据更多的市场份额。

这是一场“赢者通吃”的游戏,困境的房企难逃变卖资产的命运。对于龙头房企来说,刚刚过去的11月并不“寒冷”。虽然恒大在收割完“金九银十”后出现销售下滑,但很多中型房企仍在加速冲刺。根据易居克而瑞的统计,今年前11月,百强房企的销售金额达到10.3万亿元,同比上涨17.7%。其中,11名到30名的中型房企销售增速为26%,为最迅猛的一个群体。

经济学家马光远曾断言,“未来中国将只有20%的开发商活下来,篮球世界杯在哪买球,80%的开发商都会死掉!”。这也意味着,这张房企破产名单里,还会添上更多名字。

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弱房企破产仍加速

在人民法院公告网中,输入“房地产破产”字样,将跳出一大串法院公告。每一条公告背后,都是一家房企倒下的证明。截至2019年12月12日,这个数字已经增加到492家。这也表明今年以来,平均每天有1.4家房企倒闭。

根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。按照此总量数据来计算,破产房企占我国房企的总量仅仅为0.46%。中原地产首席分析师张大伟表示,相比2014年2000多家房企倒闭的惨烈历史,当下的数据并不值得吃惊。

不可忽视的事实是,遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业,正在面临着一轮巨大的洗牌潮,越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。

今年7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。”而且,他还认为今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

房地产企业关门背后是监管部门对房地产资金的持续规范。近期,多部门密集发声剑指房地产,不仅是信托,银行、债券等房企融资全方位收紧。5月份,银保监会发布的23号文中提出,银行机构需整治表内外资金直接或变相用于土地出让金融资以及未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等乱象。

此外,银保监会主席郭树清在6月中旬召开的陆家嘴论坛上表示,必须正视一些地方房地产金融化问题;7月12日,发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

据新京报记者统计,年内已有超过30家银行因房地产业务违规吃到罚单,覆盖国有大行、股份行、城农商行和农信社等。就在上个月11日,渤海银行北京分行因理财资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目等事由受罚120万元。

终成巨头游戏

据新京报报道,从破产的房企来看,多为三四线城市的小微房企,这些房企的销售额和销售面积相对整个房地产行业的影响较小,并不能撼动房地产行业的大格局。反观百强房企,其销售额和销售面积仍然在持续增长中,头部销售额排名TOP10的房企市场占有率进一步攀升,销售额也在今年保持着稳定的增速。

和中小房企相比,大房企的境况可以用“滋润”来形容,强者恒强的逻辑在房地产领域体现得淋漓尽致。在刚刚公布的财富世界500强中,碧桂园、恒大、万科等中国房地产巨头再次入选,而碧桂园更是从2017年的467名上升到了177名,成为今年排名上升最快的500强企业。

今年11月份,万科实现合同销售面积364.5万平方米,合同销售金额545.4亿元,继续维持稳定。今年以来,万科的月度销售规模维持在430亿至670亿之间。如果抛开今年2月春节因素的影响,万科的销售数据基本没有出现大起大落。

房地产业的“销售之王”仍是碧桂园。今年以来,碧桂园不再公布全口径销售数据,而改为发布权益销售金额。根据易居克而瑞的统计,今年前11月,碧桂园的全口径销售数据已经达到7515亿元,同比增长13%。

恒大曾在8月末启动大范围的价格优惠策略。受此影响,“金九银十”期间,恒大接连刷出831.3亿元、903亿元的行业月度销售记录。到11月,随着促销措施逐渐退出,恒大的销售额大幅下滑至370.6亿元。即便如此,今年前11月,恒大仍然凭借5805.6亿元的销售规模反超万科,升至行业次席。

“一些房企破产是因为房地产主业经营不善,力图转型,但转型失败导致房企破产。”房玲表示,以今年破产重组的银亿股份和2018年退市的中弘股份为例,前期房地产主业盲目扩张,加上经营不力,导致出现项目结转过慢毛利率降低等问题。在主营业务没有进展的情况下,又将重心放在了与房地产主业相关度甚低的多元化上,不能反哺房地产主业,最后导致经营不利转型失败。债台高筑引发的一系列债务危机,成为压倒企业的最后一根稻草。

部分业内人士表示,“房地产业最终会变成‘巨头的游戏’。”如果楼市调控不出现根本性的松动的话,未来行业有可能出现一波破产潮,其中以小房企为主。中型房企则会出现分化,“要么赶超,要么掉队。”返回搜狐,查看更多

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